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青岛楼市:成交持续走低,下半年房价会下跌吗?

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论坛元老

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发表于 2018-5-27 19:40:17 来自手机 | 显示全部楼层 |阅读模式
自2016年至今,青岛楼市面对一路高升的房价,让人们承担了太多的压力,精神极度紧绷,任何的风吹草动,都会让人们对楼市引发猜测。

    进入2018年,全国各地房地产调控政策已多达120次,在调控风暴的高压之下,住建部更是针对房地产市场调控问题约谈了12个城市的负责人,提高政治站位,毫不动摇地坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,坚持调控政策的连续性稳定性,认真落实稳房价、控租金,降杠杆、防风险,调结构、稳预期的目标任务,支持刚性居住需求,坚决遏制投机炒房,因地制宜、精准施策,确保房地产市场平稳健康发展。

    2018年4月份之前,青岛楼市一直处于一房难求局面,交易市场异常火爆。自调控政策加码一月有余,当下,青岛房地产市场已然发生变化,市场成交量已进入持续走低的轨道中,限购、限售期限延长等政策严控方式,抬高了楼市投资风险,在此政策环境下,炒房得到抑制的同时,也将是刚需一族的购房机遇。面对一次次的调控,青岛楼市无论在供应还是需求方面都出现了不平衡的问题,这亦是当下青岛楼市面对未知市场前景,所面临的新的革新和挑战。

据网上不完全统计,4月份,商品住宅供求价环比呈现上涨态势,其中供应量为93.75万㎡,环比上涨12%,同比下降38%。成交量为195.24万㎡,环比上涨17%,同比下降2%。价格上,4月成交均价为12603元/㎡,环比上涨0.7%,趋于稳定但同比仍上涨15%。

进入5月,连续三周青岛楼市成交继续走低,成交均价每平上涨755元,各项成交数据均在低位徘徊并有轻微下跌;另据统计,4月青岛整体存量为897万㎡,环比下降10%,去化周期在7个月左右。

目前,青岛房地产市场仍然是一个集投资和需求并存的市场,从上述近两个月的数据简单分析,青岛房价依然在呈现上涨趋势,由此断定,政策目的无论是防范泡沫危机还是抑制炒房,依然挡不住市场本质的反应,在房价持续走高的基础上,虽然终端市场流动性得到了遏制,但事实证明,未来买房的成本会越来越高。

由此得出,政策干预,只能暂缓市场不理性疯长,治标不能治本,在种种市场环境因素制约下,青岛楼市持续几周成交走低,并不代表房价下半年要下跌,市场的真实反映,楼市只是在逐渐进入高位封盘而已。

众所周知,历来中国房地产在政策干预下有一个规律,一调控,市场就会趋冷一段时间,等过了这段窗口期,购房情绪回归,甚至比之前的市场表现更热闹。

房子即使它有再多属性,但是最根本的还是用来住的,所以人口对于房子来说,就成了决定其基本价值最重要的因素,一个城市的楼市前景怎么样,主要从三个方面来判断,短期看政策,中期看土地,长期看人口。

为什么人口是长期因素呢?因为政策时常会根据市场需求而持续变更,而土地是一个不可再生资源,总有开发完的时候,只有人口是长期存在的,只会出现增加或减少的局面,所以一个城市的楼市怎么样,长期来看是其人口的增减决定的。

房子是用来住的,说得很正确,那么,有没有人来住,决定了楼市是健康发展还是泡沫膨胀。毋庸置疑,只有人口不断增加,才会刺激更多的住房需求,有了需求,房子的价值点才会体现最大化,需求促成交易,供小于求,不动产才会卖出高价格,因此,只有人口不断净流入的城市,楼市长期才会有上扬的趋势;从另一个角度来说,人口的增加,会直接拉大内需,从而刺激了制造业、服务业、金融业等各个行业的发展,行业之间全面发展,才会使城市经济焕发活力并持续增长,居民收入也将随之增加,购买力加强,房价上升的经济条件才会成熟。

因此,人口的持续净流入,势必会刺激城市房价长期的增长。

回顾以往,老董(微信公众号:青岛楼市观察)向来主张,看一个城市的房价涨跌,首先应该了解这座城市的经济,而要了解这座城市的经济,首先就应该想到这座城市的房价,而牵动房价变化的最重要因素,就是这座城市的发展。

一座城市如果是封闭的,要说它的竞争力,总归是有限的。拿青岛的来说,2018年的上合峰会将在青岛举办,这是对青岛城市发展和地位的肯定,同时,会议的举办也将加快青岛国际化的脚步,离现代化国际都市的目标越来越近。

目前,青岛正全力争创国家中心城市。在全国副省级城市中,也具有不可替代的区位、经济地位,西海岸新区、蓝谷和红岛经济区等国字号发展区域是青岛经济发展的新引擎;加之多条铁道线路的贯通,使青岛与长三角城市群的联系更加紧密;另外,青岛目前拥有940万常住人口,其中包含着51.65万在校小学生,在人口竞争中,含金量最高就是孩子人口,因为孩子指数的背后是年轻的劳动人口,代表房价上涨的动力。

在如火如荼的飞速发展下,青岛城市的整体升值势在必然。而城市布局的改变,直接影响着房地产价格的区域结构性变化。简而言之,城市的进一步深入规划,会带动周边商务区的发展,生活配套也会随之完善。而居住环境的优化,势必让房产的价值得到极大提升。因此,要读懂青岛城市规划图,这对置业方向及投资需求都能起到很好的指导作用。

总的来说,当前青岛楼市,对于普通购房者而言,因资金有限,没法与那些腰缠万贯的土豪,或与杠杆加到赌命的投机客相比,也很难通过买房暴富。

不过,普通购房者仍旧可以通过买房,护住财富不被通胀侵蚀,赚些安稳钱。无论何时何地,能赚到钱的都是善于观察思考,并及时付诸行动的人。

花开堪折直须折,莫待无花空折枝。当下楼市确有风险,但何时没有风险?风险分为已知风险和未知风险,因未知风险而不敢行动,错失机会,比风险来临时更加可怕,这本身就是最大的风险。

因此,在市场低迷时期,各位看官要根据自身需求置业,而勿因噎废食。
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